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Le droit d'exercice de la préemption au Maroc
D'abord rappelons les conditions d’exercice du droit de préemption qui sont au nombre de quatre selon l’article 293 du code sur les droits réels :
– Celui qui veut exercer son droit de préemption doit être copropriétaire dans l’indivision au moment de la vente du droit qui fera l’objet de préemption ;
– Que sa propriété soit antérieure à celle de celui entre les mains de qui la préemption serait exercée ;
– Il doit être en possession matérielle ou juridique de sa part dans le bien immeuble objet de la préemption ;
– Et, enfin, que la personne entre les mains de qui la préemption serait exercée doit l’avoir acquise contre un prix.
Selon l’article 296 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, si l’associé dans un immeuble immatriculé a vendu sa part à un étranger, celui qui, parmi les autres associés, veut user de son droit de préemption, en l’occurrence vous, doit prendre la totalité de la part vendue ou laisser tomber ; le législateur n’a pas admis une préemption partielle.
En revanche, si le vendeur cède à plusieurs personnes, voire à la même personne, mais avec plusieurs contrats de vente, on a le choix selon l’article 300 de la loi 39/ 08, soit d’exercer notre droit de préemption à l’égard de l’ensemble des parts qui ont été cédées, soit de prendre uniquement les parts qui nous intéressent et accepter les autres acquéreurs comme nouveaux associés.
S'agissant d’un terrain immatriculé, nous disposons du droit d’exercer notre préemption contre l’acheteur que nous voulons, à condition que le délai d’exercice de ce droit de préemption ne soit pas expiré. Il est d’un an dans ce cas, à partir de la date d’inscription de la cession à la conservation foncière.
Il faut rappeler que le droit de préemption sur un bien immatriculé s’exerce évidemment sur l’acheteur qui a inscrit son acte d’acquisition à la Conservation foncière. Il est alors opportun de rappeler les différents délais dans lesquels le droit de préemption peut être exercé.
Selon l’article 304 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, le délai de préemption est d’un mois si l’acquéreur, après avoir inscrit son bien à la Conservation foncière, notifie au titulaire du droit de préemption, notamment le copropriétaire dans l’indivision personnellement, en lui remettant une copie de l’acte d’acquisition. A défaut de notification dans le délai cité ci-dessus, tout préempteur potentiel sera déchu de son droit de préemption s’il ne l’exerce pas dans un délai d’un an à partir de l’inscription de l’acte de cession à la Conservation foncière, dans le cas où l’immeuble est immatriculé, ou ayant fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation, et dans le cas où l’immeuble n’est pas immatriculé, dans un délai d’un an à partir du jour où le titulaire du droit de préemption en a eu connaissance.
Enfin, dans le cas où le titulaire du droit de préemption n’a pas pris connaissance de cette acquisition, il serait déchu de son droit à l’expiration d’un délai de quatre années franches.
Omar Touzani
Avocat à la cour.
– Celui qui veut exercer son droit de préemption doit être copropriétaire dans l’indivision au moment de la vente du droit qui fera l’objet de préemption ;
– Que sa propriété soit antérieure à celle de celui entre les mains de qui la préemption serait exercée ;
– Il doit être en possession matérielle ou juridique de sa part dans le bien immeuble objet de la préemption ;
– Et, enfin, que la personne entre les mains de qui la préemption serait exercée doit l’avoir acquise contre un prix.
Selon l’article 296 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, si l’associé dans un immeuble immatriculé a vendu sa part à un étranger, celui qui, parmi les autres associés, veut user de son droit de préemption, en l’occurrence vous, doit prendre la totalité de la part vendue ou laisser tomber ; le législateur n’a pas admis une préemption partielle.
En revanche, si le vendeur cède à plusieurs personnes, voire à la même personne, mais avec plusieurs contrats de vente, on a le choix selon l’article 300 de la loi 39/ 08, soit d’exercer notre droit de préemption à l’égard de l’ensemble des parts qui ont été cédées, soit de prendre uniquement les parts qui nous intéressent et accepter les autres acquéreurs comme nouveaux associés.
S'agissant d’un terrain immatriculé, nous disposons du droit d’exercer notre préemption contre l’acheteur que nous voulons, à condition que le délai d’exercice de ce droit de préemption ne soit pas expiré. Il est d’un an dans ce cas, à partir de la date d’inscription de la cession à la conservation foncière.
Il faut rappeler que le droit de préemption sur un bien immatriculé s’exerce évidemment sur l’acheteur qui a inscrit son acte d’acquisition à la Conservation foncière. Il est alors opportun de rappeler les différents délais dans lesquels le droit de préemption peut être exercé.
Selon l’article 304 de la loi 39/08 relative au code des droits réels, le délai de préemption est d’un mois si l’acquéreur, après avoir inscrit son bien à la Conservation foncière, notifie au titulaire du droit de préemption, notamment le copropriétaire dans l’indivision personnellement, en lui remettant une copie de l’acte d’acquisition. A défaut de notification dans le délai cité ci-dessus, tout préempteur potentiel sera déchu de son droit de préemption s’il ne l’exerce pas dans un délai d’un an à partir de l’inscription de l’acte de cession à la Conservation foncière, dans le cas où l’immeuble est immatriculé, ou ayant fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation, et dans le cas où l’immeuble n’est pas immatriculé, dans un délai d’un an à partir du jour où le titulaire du droit de préemption en a eu connaissance.
Enfin, dans le cas où le titulaire du droit de préemption n’a pas pris connaissance de cette acquisition, il serait déchu de son droit à l’expiration d’un délai de quatre années franches.
Omar Touzani
Avocat à la cour.